martes, abril 24, 2007

Desplome inmobiliario

En su día me llamaron cenizo... curioso porque no publiqué el artículo, pero hoy parece que es noticia que no parece ir muy bien el sector inmobiliario.

Esto es lo que escribí en noviembre del año pasado:

Vivienda: Negocio, necesidad o ruina.

En el momento de escribir estas líneas no cuento con los datos objetivos que pudieran dar al presente la necesaria rigurosidad para poderlo convertir en un documento de referencia, quizás algún día lo revise con datos suficientes que puedan avalar o modificar las conclusiones que reflejo. De momento solo es una observación que pretende iluminar con un poco de sentido común un fenómeno que aunque no es exclusivo de España, no es tan propio del primer mundo como de los que le siguen.

Los hechos, para todos aquellos que ven la vivienda como una inversión, han sido hasta la fecha irrefutables pues para las generaciones en activo la evolución del precio de la vivienda ha sido siempre alcista, incluso durante los periodos en los que no lo fue, aquellos que no se desprendieron de alguna propiedad se vieron recompensados años después con un incremento del precio aparentemente superior a la perdida sufrida.

El siguiente informe se basa en las siguientes suposiciones (los datos numéricos son aproximados):

1.- El precio oficial de la vivienda en España se incrementa anualmente en un porcentaje superior al 10%, habiendo alcanzado porcentajes superiores al 20% en años anteriores.

2.- El incremento de viviendas construidas es equiparable en muchas zonas (si no superior) al de defunciones.

3.- El número de habitantes del país no aumenta sustancialmente, y buena parte de su crecimiento es debida a flujos migratorios.

4.- Buena parte de la inmigración existente en España vive en viviendas ruinosas y/o lo hace hacinando a muchos individuos/familias en la misma vivienda.

5.- La vivienda no está exenta de los problemas derivados del paso del tiempo, también se estropea y se desamortiza en su valor real.

6.- El precio de las reparaciones o reformas en una vivienda tiene más relación con el precio de construcción de una vivienda nueva que con el precio de adquisición original de la vivienda a reparar.

7.- Al valor de compra de una vivienda hay que añadirle los gastos que dicha operación conllevan lo cual viene a rondar el 10% en concepto de IVA o trasmisiones patrimoniales y escrituras.

8.- Toda vivienda está sujeta a unos gastos de mantenimiento, viviendas con más servicios (ascensores, piscinas, jardines etc) tienen mayores gastos de mantenimiento debidos a dichos servicios y conforme la vivienda es más antigua se incrementan los gastos debidos a mantenimiento del inmueble (remodelación de fachadas, pintura zonas comunes, aislamiento tejados, problemas por perdidas de agua etc).

9.- Por lo general se construye en una zona libre de viviendas, cuando se procede a demoler una vivienda, la construcción que la sustituye tiene mas viviendas que la que se demole.

10.- El incremento anual de los salarios no suele alcanzar el IPC y en el periodo fijado no alcanza el 3% de subida.

11.- El incremento del precio de la vivienda en otros países europeos es por lo general equiparable a la subida del IPC o un poco superior a éste.

Aún en el supuesto de que estas suposiciones erraran en los datos numéricos expuestos, he intentado situarlos en un escenario mas optimista que el actual desde el punto de vista de ingresos y gastos.

Aunque lo voy a mencionar como dato significativo, lo cierto es que como he dicho antes no tengo los datos de la inflación existente en España durante la década de los 80 aunque todo apunta a que era muy elevada dados los tipos de interés vigentes que creo eran superiores al 15%. Aquella época es la que se detalla como la explosión de la anterior burbuja inmobiliaria después de un crecimiento desmedido. Una vivienda podía costar alrededor de 3,5 millones de pesetas, 21.000 Euros, a principio de la década. Con la crisis del sector los precios no llegaron nunca a descender, en su lugar lo que crecía a pasos agigantados era el precio de todo lo demás, dicha inflación provocó un aumento de los salarios para poder compensar la perdida de poder adquisitivo y el resultado final fue una devaluación de la peseta frente a otras monedas. Los tipos de interés vigentes para poder solicitar un préstamo hipotecario eran excesivos para la mayoría de las familias, y estas a su vez constaban de muchos miembros debido al boom natalicio de finales de la década de los 60 y principio de los 70. A los ojos de un inversionista el momento en el que los tipos de interés bajasen habría una demanda de viviendas para poder acoger a las nuevas familias que se formasen. La inversión se podía fundamentar en un estancamiento de los precios unido a la existencia potencial de un comprador posterior de dicha vivienda.

Para poder potenciar el crecimiento económico se inició un periodo de presión fiscal con el objeto de poder incrementar los ingresos del Estado. Hacienda empezó a controlar mejor los ingresos personales provocando la necesidad de contar con un instrumento que blanquease los ingresos no declarados. La vivienda se convirtió en una de las principales inversiones en las que invertir dicho dinero negro escriturándose la misma muy por debajo de su valor de venta. Para los inversionistas era una forma de limpiar su dinero y para los particulares, que entraron en el mismo juego, evadían una parte del gasto debido a notarios y escrituras.

En cualquier caso, una vivienda adquirida antes de dicha crisis disminuyó de precio solo relativamente durante el periodo de crisis pues no lo hizo en términos absolutos continuando con ese pensamiento colectivo que dice que la vivienda solo sube, que nunca baja de precio por lo que es un negocio seguro.

Antes de que el precio de la vivienda en España empezase a experimentar su al parecer imparable incremento, dicho fenómeno llevaba varios años dándose en otros países del entorno como Alemania en donde un crecimiento económico astronómico había elevado la calidad de vida a niveles muy superiores incrementando la construcción de viviendas y sus precios. El nacional alemán, con su poder adquisitivo en unos niveles ciertamente elevados optó por vivir en viviendas unifamiliares, adosadas o no de las que era propietario único no solo de la vivienda sino del terreno en la que estaba construido. Curiosamente, en un país en el que hay una gran cultura de la vivienda en régimen de alquiler, los precios de los alquileres son superiores a los existentes en España y sin embargo el precio de la vivienda a fecha de hoy es sustancialmente inferior. ¿Significa ello que tienen menos visión empresarial? No se, pero mirando el producto interior bruto de Alemania y comparando el poder adquisitivo de los Alemanes con el de los Españoles habría que preguntarse quien ha tenido mas visión empresarial para responder a la pregunta anterior.

En el panorama antes descrito, a la demanda de vivienda por las razones expuestas se añade la afluencia de extranjeros con alto poder adquisitivo a los que les resultaba interesante comprar en España por varias razones. La cultura del sol atrae a muchos de ellos y la segunda vivienda, la de la costa, no había empezado su boom por el problema de los tipos de interés y el escaso poder adquisitivo de los españoles. Por supuesto que existían zonas mas explotadas que otras pero el extranjero se interesó por aquellas que teniendo lo que ellos deseaban, sol, tenían un precio bastante mas reducido que el derivado de la compra y mantenimiento de una propiedad en Alemania o en el resto del país.

Ya tenemos entonces parte de las claves de la recuperación de la anterior crisis inmobiliaria, por un lado los altos tipos de interés frenaron el consumo particular de viviendas. La alta inflación generó un efecto de rebaja del precio de la vivienda al tener menor salida. Dicha inflación provocó una devaluación de la peseta convirtiendo la vivienda en España en una de las más económicas para inversiones extranjeras sin entrar en el matiz de las calidades de la misma. Sin embargo era previsible una necesidad creciente de viviendas para dar cobijo a las nuevas familias que se formarían del boom de natalidad de finales de los 60 y principios de los 70. También era previsible un descenso de los tipos de interés sobre todo con la incorporación de España al entonces mercado común europeo. La recuperación económica se reflejó también en muchos hogares donde se empezó a contar con un excedente monetario al que dar rendimiento. Los depósitos a plazo fijo con unos tipos de interés aun elevados parecían ofrecer una buena rentabilidad pero ésta fue disminuyendo con la bajada de aquellos hasta el punto de no generar beneficio perceptible. La inversión se desvió hacia los mercados bursátiles en donde parecían florecer una nueva generación de nuevos ricos (aunque pocos conocían a alguien que de veras hubiera conseguido hacerse rico con la bolsa), la propia nomenclatura del hecho, “jugar a bolsa” le confería un carácter casi lúdico y extremadamente arriesgado en el que las ganancias fáciles eran una especie de ruleta rusa del que más de uno salió mal parado. Sin embargo todo el mundo parecía capaz de invertir en bolsa para ganar a corto plazo. Sin embargo, la bolsa no es constante, tiene altas y bajas y una ley no escrita de la misma podría rezar que todo lo que sube baja, y otra ley más específica indica que no hay que invertir aquello que precisas para vivir porque hace falta saber vender a tiempo y ser capaz de aguantar con lo que no se ha podido vender para esperar a que vuelva a subir. Hubo quien pidió prestado para poder arriesgar en bolsa y algunos descalabros sonados como los de la punto com con Terra a la cabeza hizo que muchos giraran la cabeza hacia la construcción sin percatarse que sin cotizar en bolsa podía tener un comportamiento similar.

Todos estos son suficientes factores para que se pudiera fabricar una nueva burbuja, que en el contexto europeo partía de unos precios bastante asequibles y con bastante elasticidad para poder hincharla sin medida aparente.

Para terminar de potenciar la creación de dicha burbuja, el Estado recibe considerables beneficios de cada venta, siendo el primer interesado en que la misma vivienda se venda una y otra vez puesto que al final una vivienda que cambia de manos suficientes veces se habrá abonado en su totalidad también en forma de impuestos. Teniendo presente los escasos gastos que realmente le genera al Estado la venta de una propiedad, dicha forma de recaudación se convirtió en fundamental para la economía. El aumento de los precios acrecentó esta recaudación pues no es lo mismo el 7% de 10 que de 100 cuando sin embargo la documentación es la misma en los dos casos. Los ayuntamientos por su parte, con su capacidad de recalificación de los terrenos tenían la llave para que nuevas construcciones se pudieran efectuar convirtiendo dicha recalificación en su principal fuente de ingresos, unas veces utilizados para bien de la comunidad pero dados los escándalos surgidos por dicho asunto, utilizados más veces de las deseables en simple corrupción.

El potencial del terreno generó un destino secundario pero no menos importante de inversión, el terreno, al que se dedicaron especuladores, en su mayoría constructores o promotores en potencia. Los terrenos no calificados para construir eran mucho más baratos con lo que la información sobre lo que podía ser recalificado era muy valiosa por no decir que podía generarse el efecto contrario, en lugar de pagar por la información, pagar por la recalificación lo cual podía resultar sumamente lucrativo.

Evidentemente, la especulación del terreno no deja indiferente el precio final del producto y se convirtió en la excusa que elevaba aún mas el precio de la vivienda. La falta de terreno en el que construir es efectivamente una buena razón en muchos lugares. Sobre todos cuando nos encontramos con ciudades encajadas entre montañas o entre montañas y el mar. La recalificación por fuera del cinturón urbano clásico de las ciudades precisaba infraestructuras que eran financiadas en buena parte por las propias constructoras/promotoras que instaban a dicha recalificación. Ello no suponía un problema para las mismas, pues los terrenos en los que construían habían resultado bastante más económicos y en todo caso iban a repercutir el precio pagado en comisiones o infraestructuras dentro del precio final. Además se inició otra fase de la especulación al no construir todo el terreno adquirido sino por fases y no se iniciaba la construcción de una nueva fase hasta que se hubiera vendido prácticamente en su totalidad por anticipado. Así se generaba el efecto de que contra antes se comprase más económico saldría impulsando otra forma de inflación inmobiliaria pues se empezaron a realizar muchas operaciones en las que el inversor solo precisaba de la entrada inicial y volvía a vender la propiedad antes de su entrega final sin necesidad de hipotecar la misma y sin haber abonado impuestos por dicha operación. Sucesivas ventas hacían que el precio se disparase sobre viviendas que ni tan siquiera se habían construido. Los pulmones de la especulación hinchaban con fuerza la burbuja.

La orografía española hace que efectivamente hayan poblaciones en las que hay escasez real de terreno pero por lo general no es terreno lo que falta en España. Un pequeño vistazo a nuestros vecinos europeos y descubrimos que Alemania sin ir mas lejos tiene casi el doble de habitantes para casi la mitad de terreno, si a ello sumamos el hecho de que en Alemania no se apelotonan cuarenta viviendas en una construcción sino que se tiende más a las viviendas unifamiliares, el problema del terreno que se tiene en España se convierte en un tema interesante por no decir timo en lugar de tema.

La recalificación, salvo por problemas orográficos insalvables acaba tendiendo a ser radial. En cualquier caso no deja de ser una recalificación sobre el perímetro exterior de la ciudad. Partiendo del supuesto de que sea radial, podríamos efectuar un circulo sobre cada recalificación. El perímetro resultante es cada vez mayor, con lo que el número de viviendas que caben en el mismo es también mayor. Evidentemente no se recalifica todo el perímetro a un tiempo pero es fácil intuir que tarde o temprano una propiedad cercana a dicho perímetro será construible. Esto facilita la labor de especulación pero aumentando la distancia al centro de la ciudad se precisa ofrecer otro producto que convenza al usuario y al inversionista. Este producto es precisamente la vivienda unifamiliar, las urbanizaciones con o sin servicios propios dejan de ser una segunda vivienda para convertirse en la principal y se genera un tráfico de familias desde un piso que ha subido su valor desde su compra a una casita, pareado o adosado con terreno que por supuesto requiere mayor esfuerzo económico... pero claro, vale la pena el cambio.

En este panorama siempre hay quien precisa de una vivienda, y la tendencia es a adquirir la mas cara que permitan las posibilidades del que compra. Siendo que hay economías para todos los gustos, aquellos pisos de 60 metros cuadrados encuentran comprador en quien no puede permitirse pagar algo mejor. Sin embargo también hay especuladores e inversores de baja economía que no duda en adquirir estos pisos para intentar venderlos más caros, la rentabilidad es menor pero el esfuerzo económico también es inferior.

Pero en este trasiego de precios de la vivienda al alza nos olvidamos de cuales fueron las causas que impulsaron su subida. Desde el principio el inversor cuenta con que habrá alguien a quien vender dicha propiedad en un futuro. Una vez que la mayoría de las familias han encontrado con mas o menos éxito una vivienda en la que vivir nos encontramos con que la población de las ciudades no sube... ¿o sí? Ciertamente no lo hace a costa del nacional, ahora tenemos emigrantes que ayudan nuevamente a hinchar el precio de la vivienda. Estos emigrantes, o especuladores sin escrúpulos que no dudan en alquilar viviendas infames a elevado precio con la certeza de que dicho precio será abonado por varias familias se dedican a adquirir bloques enteros con dicho fin generando a su vez otra consecuencia. La migración de otras familias que se ven amenazadas en dichos barrios a otros mas “seguros”, por lo que la necesidad de vivienda y el carácter alcista de su precio se mantiene cuando ya hay economistas que pronostican una y otra vez que se ha alcanzado el techo de la burbuja.

La especulación por la necesidad de vivienda empieza a descender, no todo el mundo puede permitirse los 500.000 euros que puede costar un adosado, para ello debe vender su piso de mas de treinta años por 300.000 euros, ¿pero quien puede pagar esos precios? Los sueldos en España no han experimentado el aumento que refleja el precio de las casas en las que viven. Cuando una vivienda de 300.000 euros aumenta en un 10% anual, lo que hace es costar 30.000 euros mas al año siguiente. Una familia que precisa la vivienda para vivir no puede contar con el beneficio futuro que dicha vivienda pueda dar sin embargo en un sueldo anual de 30.000 euros, una subida del 10% (nunca llega al 3%) solo supondría una subida de 3000 euros anuales con el que hacer frente a la inflación que sufran todos los demás productos.

En la tabla se puede apreciar cual sería la tendencia del precio de la vivienda frente al de la evolución salarial. La diferencia es abismal... pero realmente es peor que la reflejada pues se ha presupuesto una evolución salarial idéntica al de la vivienda con un aumento del 10%. Esa evolución salarial es impensable pues por lo general no se alcanza el 3% y sin embargo una evolución del 10% en el precio de la vivienda es equivalente a no subir nada pues los impuestos inherentes a la compra de una vivienda son precisamente del 10%. Está claro que dicho incremento se paga de una sola vez por lo que solo elimina el incremento del primer año, pero también existe el impuesto que se paga después por el beneficio de la venta que es del 18%. Además la vivienda no genera dividendos salvo que se tenga alquilada, que no es el caso para la mayoría de las que se han vendido en los últimos años, por el contrario, conlleva unos gastos que junto a los anteriores harían dudar en la rentabilidad de la inversión para incrementos inferiores al 15% anual.

La curva de la evolución del precio de la vivienda al 15% es irrelevante comparada con la del 10%, pero es muy significativa la evolución salarial al 3% en comparación con la evolución del precio de la vivienda.

Con ello, lo que pretendo demostrar es que con dicha evolución del precio de la vivienda, es inviable que alguien dependiente de su salario acabe adquiriendo una dentro de pocos años. Entonces, las únicas operaciones que se cerraran lo serán de unos especuladores a otros y a su vez, entre ellos deberán realizarse arriesgando el capital durante más de un año, con un rendimiento anual inferior al 5% si se realiza al finalizar el segundo. Pero... ¿cuánto hay que arriesgar en bolsa para conseguir un rendimiento del 5% anual?. No se, pero no hace falta arriesgarlo todo a una única carta y las operaciones son mas rápidas con lo que si el mercado cae siempre se puede minimizar la pérdida. ¿Se puede decir lo mismo de la vivienda?

Después de haber explotado todos las causas que han ido inflando la burbuja la construcción se volcó en la costa para construir segundas viviendas, la de vacaciones, “vendiendo” la posibilidad de alquilarlas. Este nuevo empuje al negocio volvió a inflar nuevamente la burbuja con unos precios de partida algo inferiores de media a los que se pagaban por la primera vivienda en las ciudades a las que se dedicaba dicha oferta, Madrid, Bilbao... pero no ha hecho falta ni tan siquiera cinco años para que los precios de la costa se equiparen al de dichas ciudades y el reclamo del alquiler... anda ya... ¿cuántos años me puedo ir un mes de vacaciones al rincón del mundo que escoja por el dinero que cuesta una segunda vivienda de este tipo?, pues partiendo de una vivienda de 180.000 euros, (que seria un apartamento con una habitación en la terraza y una cocina en la habitación), podríamos ir 30 años de vacaciones gastando 6000 euros al año (un millón de pesetas de las de antes), y la pregunta es la siguiente, teniendo presente la erosión que el mar realiza en una vivienda ¿en que estado se encuentra dicho miniapartamento dentro de 30 años?

Este último aspecto, el de la antigüedad de la vivienda no lo hemos tratado todavía, ¿sube los mismo una vivienda nueva que una usada? ¿Sube lo mismo una casa de 5 años que una de 40?, no creo. Entonces según esta apreciación las viviendas nuevas llegarán antes a un precio totalmente prohibitivo que las de segunda mano, que contra mayor sea su antigüedad se mantendrán mas asequibles. Siendo que durante los últimos 10 años la construcción ha sido desmesurada en todas partes, llegará un momento en el que hayan suficientes casas no tan viejas para acaparar el mercado de las que realmente hacen falta. En ese momento las casas nuevas no tendrán mercado y antes de que el mercado inmobiliario entre en crisis lo haría el de la construcción... o no.

Aunque hay muchos constructores que pudieran basar sus beneficios en la especulación sobre las viviendas ya construidas, lo cierto es que para seguir considerándose constructores su principal negocio es la construcción. ¿Qué pasará con ellos en el momento en el que no sea tan interesante la venta de viviendas nuevas?. En este punto deberíamos entrar en la cuestión de cuanto vale realmente construir una casa, si hasta en Finlandia las construcciones son mas económicas que en España no creo que se deba exclusivamente al precio del terreno, (el cual no creo que sea tan económico en Finlandia), los materiales se importan en buena medida desde España con lo cual es improbable que sean mas baratos en dichos países, y sobre la mano de obra no creo que nadie piense que sea mas barato en Alemania o en Finlandia... entonces, la respuesta es simple, si no venden mas barato es porque tienen comprador, cuando dejen de tener comprador bajarán el precio pues tienen mucho margen de maniobra.

Si los constructores pueden vender mas barato lo nuevo, cuando no puedan vender lo harán y entonces la vivienda nueva de ese año será mas barata que la de segunda mano del anterior. La crisis estará servida.

¿Y cuando llegará esta situación? Yo creo que ya ha llegado, que las ventas que se realizan son simplemente una patata caliente en la que un especulador menos listo le compra a otro algo más listo. Cada operación sobre la misma vivienda se hará por parte de alguien que arriesga más sobre otro que lo hace menos. Esto me recuerda un dicho que se dice sobre los buscadores de setas. Pueden ser atrevidos o viejos... pero no viejos y atrevidos al mismo tiempo.

Ahora bien, el panorama de la anterior crisis inmobiliaria invitaba a pensar que los tiempos iban a cambiar: aumento de la población activa, precios inferiores al resto de Europa, tipos de interés elevados que podían bajar, elevada inflación, escasez de vivienda y otros. Sin embargo la situación actual parte de una disminución de la población activa en relación con las clases pasivas que implica un aumento de la presión fiscal para mantener el sistema de retribuciones, los precios en España están equiparados sino superiores al del resto de Europa, y el de la vivienda en particular es por lo general muy superior, los salarios son por el contrario mas bajos y por lo general cuando se jubila un administrativo de cualquier empresa lo hace con un salario superior al que obtiene la persona que le sustituye, los tipos de interés están bastante bajos por lo que es imposible que bajen 10 puntos porcentuales como lo hicieron en la anterior crisis, más aún, son susceptibles de subir poniendo en una situación más que incomoda a los particulares que han firmado una hipoteca pudiendo pasar lo que ya ha sucedido en Shangai, en donde la deuda pendiente de la hipoteca era superior al valor de la vivienda siendo mas rentable simplemente no pagar provocando la consiguiente crisis bancaria. La escasez de vivienda afecta sobre todo a los emigrantes... pero con los salarios que tienen, ¿quién se cree que serán ellos los que pueden salvar al sector?

Por último, lo indicado al respecto de las vacaciones es aplicable también a la vivienda habitual por lo que vale una vivienda actualmente, ¿Se puede vivir de alquiler? Esto empieza a tener sus ventajas, pues hipotecas a 40 años para comprar una casa que ya tiene 40 años nos deja una casa de 80 años para cuando acabemos de pagarla. En su lugar puede resultar mas rentable ir cambiando de casa conforme evoluciona el mercado, pues vivir alquilado en una casa de 80 años no puede ser mas caro que comprarla.

8 de noviembre de 2006.

1 comentario:

El no elegido. dijo...

Se me ha ocurrido leer el artículo (para poder decir que lo ha leido alguien más que yo mismo), y he visto que las tablas no han salido... cosas del cortar y pegar cuando solo se puede hacer con texto.

Como es altamente improbable que alguien, aparte de mí mismo, lo lea, paso de subirlas. Salvo, claro está, que alguien lo lea y le interese las tablas. (por otra parte las tablas no añaden mucho).